Wohnungspolitik auf Bundesebene – Handlungsbedarf für die große Koalition?

Gastbeitrag in der Stimme der Familie 02/2018 von Florian Pronold,  Parlamentarischer Staatssekretär im Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und nukleare Sicherheit

Ein bezahlbares Dach über dem Kopf ist die soziale Frage des 21. Jahrhunderts. Die letzte Bundesregierung hat sich daher dieser Aufgabe besonders angenommen. Die Folge: Die Trendwende auf dem Wohnungsmarkt wurde geschafft. Diesen Weg muss die neue Bundesregierung konsequent weitergehen. 
Die Herausforderungen sind weiterhin gewaltig: Noch immer fehlen in Deutschland Hundertausende Wohnungen. In manchen Städten explodieren die Mieten. Der Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung setzt daher einen klaren Schwerpunkt auf die Wohnungspolitik. Unsere Ziele: Wir wollen mehr günstigen Wohnraum schaffen, Mietwucher eindämmen und jungen Familien beim Traum vom Eigenheim helfen.

Rückblick: Die Trendwende auf dem Wohnungsmarkt ist geschafft
Als Bauministerin Dr. Barbara Hendricks 2013 ihr Amt antrat, fand sie einen wohnungspolitischen Scherbenhaufen vor. Auf die sich verschärfende Lage auf vielen Wohnungsmärkten hatte die schwarz-gelbe Vorgängerregierung lediglich mit Runden Tischen zum Studentischen Wohnen reagiert. Mit der Föderalismusreform war 2007 – unter der Annahme langfristig entspannter Wohnungsmärkte – die Zuständigkeit für soziale Wohnraumförderung und das Wohnungswesen in die alleinige Verantwortung der Länder übertragen worden. Die Städtebauförderung wurde durch Schwarz-gelb zusammengestrichen, zentrale Programme, wie Stadtumbau oder Soziale Stadt, und die energetische Gebäudesanierung stark gekürzt. Damit sind auch Investitionen der Länder und Kommunen in doppelter Höhe ausgefallen. 
Aktuelle Zahlen zeigen, dass in den letzten Jahren eine Trendwende erreicht wurde: Mit 375.000 Wohnungen sind die Baugenehmigungen 2016 auf den höchsten Wert seit 1999 geklettert. Und auch bei den Fertigstellungen ist ein deutlicher Aufwärtstrend sichtbar, gerade im Geschoss- und Mietwohnungsbau. 
Einige Bundesländer haben in den letzten Jahren den Handlungsbedarf erkannt: Nach einem jahrelangen Rückgang der Förderzahlen für den sozialen Wohnungsbau ab dem Jahr 2010 sind seit dem Jahr 2014 wieder verstärkte Förderanstrengungen der Länder zu verzeichnen. Viele Länder haben mit neuen Programmelementen und einer verstärkten Förderung über Zuschüsse ihre Förderung effizienter und zielgerichteter ausgestaltet. Andere müssen noch nachlegen.
Diese Trendwende sorgt auch für Schwung auf dem Arbeitsmarkt: Seit dem Jahr 2008 ist jeder 17. Job in Deutschland in der Bauwirtschaft geschaffen worden. Die Zahl der Beschäftigten in der Bauwirtschaft liegt 2017 bei etwa 2,5 Millionen. Die Bauwirtschaft erlebt damit den größten Boom seit Mitte der 90er-Jahre. Die durchschnittliche Auslastung ist im Jahr 2017 auf über 80 Prozent gestiegen und damit auf einem historischen Hoch. Selbst im Bauboom Mitte der 90er Jahre war die jahresdurchschnittliche Auslastung mit 65 Prozent deutlich niedriger. 
Diese Zahlen zeigen: Die Baubranche läuft auf Hochtouren. Sie zeigen aber auch, wo erfolgreiche Wohnungspolitik an ihre Grenzen stößt. Die hohe Auslastung hat bereits zu deutlich gestiegenen Baupreisen geführt und die Branche klagt über Fachkräftemangel. Und auch die Bauämter der Städte und Gemeinden stoßen an ihre Grenzen. Die Folge: Pläne werden später eingereicht und Genehmigungen dauern länger.

Das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen: Eine Erfolgsbilanz
Wesentlich zur Trendwende beigetragen hat das entschlossene Handeln des SPD-geführten Bundesbauministeriums, das alle wichtigen wohnungspolitischen Akteure im „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ zusammengebracht hat. Die Empfehlungen aus dem Bündnis waren Grundlage für die 2016 gestartete Wohnungsbauoffensive mit einem klaren 10-Punkte-Programm. Nach vier Jahren sozialdemokratisch verantworteter Wohnungspolitik können wir eine positive Zwischenbilanz ziehen:

•    Wir haben eine Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus erreicht. Die Kompensationsmittel des Bundes für den sozialen Wohnungsbau haben wir mehrfach aufgestockt – auf über 1,5 Milliarden Euro im Jahr 2017. Das ist eine Verdreifachung gegenüber 2015. Dies zeigt bereits Wirkung: Der Neubau von Sozialmietwohnungen hat 2016 deutlich zugelegt. Im vergangenen Jahr wurden rund 25.000 Sozialwohnungen neu gebaut, 10.000 Wohnungen mehr als 2015 – ein Plus von fast 70 Prozent.

•    Liegenschaften des Bundes werden nicht mehr in jedem Fall zum Höchstpreis verkauft, sondern können an Kommunen verbilligt abgegeben werden, wenn sie für den sozialen Wohnungsbau genutzt werden. In zwei Jahren hat die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben allerdings nur 11 Liegenschaften für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus verbilligt abgegeben. Hier besteht dringender Verbesserungsbedarf.

•    Im Zuge der jüngsten Novelle des Bauplanungsrechts, die am 13. Mai 2017 in Kraft getreten ist, hat die Bundesregierung die neue Gebietskategorie „Urbane Gebiete“ geschaffen, die eine zeitgemäße Nutzungsmischung und höhere Dichten in den Städten ermöglicht. Damit haben wir den Handlungsspielraum der Kommunen erweitert. Das neue Gebiet entspricht den Vorstellungen der „Leipzig-Charta“ zum Leitbild der funktionsgemischten „nachhaltigen europäischen Stadt“. Es bietet innerhalb der Grenzen des gemischten Gebietscharakters mehr Flexibilität im Hinblick auf die Anteile der einzelnen Nutzungsarten. Es ermöglicht eine deutlich höhere Bebauungsdichte als in Mischgebieten. Dies stärkt die gewünschte urbane Qualität innerstädtischer Quartiere und erleichtert die Schaffung dringend benötigten Wohnraums.

•    Die Vereinfachung der Standards und Normen im Bauwesen wurde angegangen. Der Bund hat an die hierfür ausschließlich zuständigen Länder appelliert, die jeweiligen Landesbauordnungen stärker zu harmonisieren. Er hat empfohlen, dass sich die Länder möglichst weitgehend an der Musterbauordnung der Länder orientieren.

•    Serielles Bauen kann einen wichtigen Beitrag zur Senkung der Baukosten leisten. Wohnungswirtschaft, Bauindustrie und die Bundesarchitektenkammer haben deshalb auf Anregung des Bauministeriums einen Auslobungstext für ein wettbewerbsähnliches Verfahren erarbeitet, der sich an Bietergemeinschaften aus Architekten und bauausführenden Unternehmen richtete. Auf die eingereichten Angebote zum seriellen Bauen werden am Wettbewerbsende die rund 3.000 Mitgliedsunternehmen des Bundesverbandes der deutschen Wohnungswirtschaft (GdW) zugreifen und seriellen Wohnungsbau verwirklichen können.

•    Gemeinsam mit den Bündnispartnern haben wir auch in regionalen Veranstaltungen um Akzeptanz für den notwendigen Wohnungsneubau geworben. Transparente und frühzeitige Beteiligungsverfahren sowie ein gutes, vertrauensvolles Miteinander bringen einen Gewinn an Lebensqualität für alle Beteiligten. Sie sind wichtige Voraussetzungen, damit Neubau in der Nachbarschaft akzeptiert wird. Diskussionen rund um Neubauvorhaben werden zunehmend qualitätsbezogen geführt – das zeigt, dass die Bereitschaft sich differenziert mit Neubauvorhaben auseinanderzusetzen gestiegen ist.
Die wohnungspolitischen Ziele der neuen Bundesregierung
Die Wiedervorlage des 10-Punkte-Programms zeigt, dass viele Empfehlungen schon jetzt erfolgreich umgesetzt wurden. Die aktive und kooperative Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik in der letzten Legislaturperiode hat Maßstäbe gesetzt. Bauministerin Dr. Barbara Hendricks hat damit zum Ende ihrer Amtszeit eine Erfolgsbilanz vorgelegt. 
Heute kann dies aufgrund der weiter angespannten Wohnungsmarktlage in den wachsenden Städten für uns nur eine Zwischenbilanz sein. Deshalb haben wir im Koalitionsvertrag zahlreiche Maßnahmen in der Wohnungspolitik beschlossen. Das „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ wird fortgesetzt. Zusätzlich soll eine Enquête Kommission für eine „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ eingesetzt werden. Denn knappe und teure Grundstücke sind der Preistreiber in angespannten Wohnungsmärkten. Für uns Sozialdemokratinnen und Sozialdemokraten geht es darum, Spekulation mit baureifen Boden zu unterbinden. Wir brauchen wieder eine stärkere Gemeinwohlorientierung auf dem Wohnungsmarkt!
Im Koalitionsvertrag hat sich die neue Bundesregierung zudem ehrgeizige Ziele gesetzt: Wir wollen erreichen, dass 1,5 Millionen Wohnungen und Häuser frei finanziert und öffentlich gefördert gebaut werden und bezahlbarer Wohnraum erhalten wird. Wir starten eine Offensive für mehr bezahlbare Wohnungen und fördern den sozialen Wohnungsbau mit zwei Milliarden Euro zusätzlich. Die verbilligte Abgabe von Grundstücken des Bundes für den sozialen Wohnungsbau und andere soziale Zwecke muss verbessert werden. Kommunen sollen neue Instrumente erhalten, um dafür zu sorgen, dass brachliegendes Bauland tatsächlich bebaut wird. Die anstehende Grundsteuerreform wollen wir nutzen, um Spekulationen mit baureifen Grundstücken unattraktiv zu machen. Hierzu trifft der Koalitionsvertrag klare Aussagen. An der Umsetzung wird sich der neue Bundesbauminister Horst Seehofer messen lassen müssen.

Schutz vor extremen Mieterhöhungen
Polizistinnen und Polizisten, Krankenpflegerinnen und –pfleger sollen sich eine Wohnung auch im Stadtzentrum leisten können. Die Menschen, die unsere Gesellschaft zusammenhalten, dürfen nicht an den Stadtrand gedrängt werden. Deshalb wollen wir dafür sorgen, dass die Mieten in den Großstädten bezahlbar bleiben und Mieterinnen und Mieter vor Mietwucher geschützt werden:

•    Wir stoppen extreme Mieterhöhungen nach Modernisierung oder Sanierung: Wenn in Mietshäusern etwa Balkone oder Aufzüge eingebaut wurden, nutzen die Vermieter das oft für satte Aufschläge. In einigen Fällen werden Bewohner sogar gezielt „rausmodernisiert“. Dem schieben wir einen Riegel vor. Bislang dürfen Vermieter elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Das begrenzen wir auf acht Prozent. Und die monatliche Miete darf nach einer Modernisierung um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren steigen.

•    Wir verschärfen die Mietpreisbremse: Künftig müssen Vermieter offenlegen, was der Vormieter gezahlt hat. Das schafft Transparenz und stellt sicher, dass die Mieten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bei Neuvermietung tatsächlich nur maximal zehn Prozent über den ortsüblichen Vergleichsmieten liegen.

Offensive im sozialen Wohnungsbau
Der Druck in den angespannten Wohnungsmärkten hält weiter an. Das bedeutet, dass wir den sozialen Wohnungsbau in den nächsten Jahren noch weiter ausbauen müssen. Das ist aber nach der gegenwärtigen Gesetzeslage zumindest auf Bundesebene nicht mehr möglich. Ab dem Jahr 2020 darf der Bund sich nicht einmal mehr über die Zahlung von Kompensationsmitteln finanziell am sozialen Wohnungsbau beteiligen.

Mit Blick auf den hohen Bedarf an bezahlbarem Wohnraum brauchen wir auch über das Jahr 2019 hinaus Kontinuität in der Wohnraumförderung. Dies kann nur in gemeinsamer Verantwortung von Bund und Ländern geleistet werden. Hierfür muss in der neuen Legislaturperiode das Grundgesetz entsprechend angepasst werden. Wir wollen nicht, dass Menschen auf dem Wohnungsmarkt gegeneinander ausgespielt werden.

•    Deshalb investiert der Bund: Zwei Milliarden Euro zusätzlich für den Bau von Sozialwohnungen. Außerdem soll das Grundgesetz geändert werden, damit sich der Bund dauerhaft beim sozialen Wohnungsbau engagieren kann. Zudem erhalten die Kommunen neue Instrumente, um dafür zu sorgen, dass brachliegendes Bauland tatsächlich bebaut wird. Das lindert die Wohnungsnot, entlastet den Wohnungsmarkt und sorgt dafür, dass mehr Menschen ein bezahlbares Zuhause finden.

•    Wir stärken benachteiligte Quartiere: Investitionen in die Infrastruktur und in das Lebens- und Wohnumfeld der Menschen sind ein wichtiges Element einer sozialen Stadtentwicklung. Denn sie verbessern die Lebensqualität und stärken die Integration und den sozialen Zusammenhalt vor Ort. Daher wurden insbesondere die Mittel für die Programme Soziale Stadt [190 Millionen 2017 (d.h. beinahe Verfünffachung gegenüber 2013)] und Stadtumbau [260 Millionen 2017 (+ 50 Millionen gegenüber 2016)] deutlich erhöht. Ergänzend wurde das Bund-Länder-Programm „Investitionspakt Soziale Integration im Quartier“ gestartet (200 Millionen seit 2017) und die Zusammenarbeit aller Bundesressorts durch die ressortübergreifende Strategie Soziale Stadt „Nachbarschaften stärken, Miteinander im Quartier“ gestärkt. Dieser bisher nicht dagewesene Schulterschluss muss fortgesetzt und ausgebaut werden.

Klar ist aber auch, dass der Bund diese Herausforderung nicht alleine schultern kann. Er kann nicht überall für ausreichende bezahlbare Wohnungen sorgen. Hier sind auch die Länder gefragt. Sie sind aufgerufen, die Bundesmittel zweckentsprechend einsetzen und durch eigene Mittel aufzustocken.

Unterstützung junger Familien beim Eigentumserwerb
Für viele bedeutet Wohneigentum die Chance, ihre Wohnsituation selbstbestimmt und familiengerecht zu gestalten. Wohneigentum ist zudem eine Möglichkeit der Vermögensbildung und damit ein wichtiger Bestandteil der Altersvorsorge. 
Im Rahmen der Koalitionsverhandlungen wurden die unterschiedlichen Ansätze zur Wohneigentumsförderung von Familien mit Kindern ausführlich erörtert. Im Ergebnis haben sich die Verhandlungspartner auf die Einführung eines Baukindergeldes verständigt. Dies sieht, wie das Familienbaugeld, neben einer Einkommensbegrenzung eine bundesweite Förderung zur Schaffung selbstgenutzten Eigentums durch eine 10 jährige Zuschussgewährung an Familien mit Kindern vor.

Ausblick: Gesellschaftliche Herausforderungen ressortübergreifend angehen 
Der Schutz vor Mietwucher, die Offensive im sozialen Wohnungsbau und die Unterstützung junger Familien beim Eigentumserwerb, mit diesem Dreiklang sind die ehrgeizigen Ziele der neuen Bundesregierung klar umrissen. Und doch wird es in den kommenden vier Jahren um noch mehr gehen. Denn auch große gesellschaftliche Herausforderungen verlangen Antworten in der Wohnungspolitik. Ganz besonders der demographische Wandel und der Klimawandel. Bis zum Jahr 2030 brauchen wir nach einer Studie der PROGNOS AG rund 2,9 Millionen altersgerechte, barrierefreie und barrierearme Wohnungen. Das entspricht einem Investitionsvolumen von ca. 50 Milliarden Euro. Nach der Studie waren 2013 nur 700.000 Wohnungen altersgerecht und damit weniger als 2 Prozent des Gesamtbestandes. 
Die Bundesregierung hat 2014 die Zuschussförderung im KfW-Programm „Altersgerecht Umbauen“ für Wohneigentümer und Mieter wieder eingeführt. Nachdem die Programmmittel aufgrund der großen Nachfrage in diesem Jahr bereits ausgeschöpft wurden, konnte im 1. Regierungsentwurf für den Bundeshaushalt 2018 erstmals eine Verstetigung der Mittel in Höhe von 75 Millionen Euro bis 2021 erreicht werden. Eine Verstetigung und Aufstockung des KfW-Programms „Altersgerecht Umbauen-Zuschuss“ durch die neue Bundesregierung ist unerlässlich. Hier sind kreative und mutige Ideen gefragt. Denn die Folgen des demographischen Wandels sind in einigen Orten schon heute zu sehen: Ehemals lebendige Dorfzentren veröden, weil die junge Generation wegzieht. Leerstand ist die Folge. Einige Kommunen gehen diese Herausforderung offensiv an. Zum Beispiel die Gemeinde Hiddenhausen mit einem Förderprogramm „Jung kauft Alt“. Die Idee: junge Familien sollen beim Erwerb eines leerstehenden Altbaus einen Zuschuss erhalten. Das Programm wurde bereits 2011 im Rahmen des Wettbewerbs „Menschen und Erfolge“ vom Bundesbauministerium ausgezeichnet. Und zu Beginn des Jahres hat der Sachverständigenrat Ländliche Entwicklung beim Bundesministerium für Ernährung und Landwirtschaft auf das Leerstandsproblem hingewiesen und für ein Programm „Jung kauft Alt“ auf Bundesebene nach diesem Vorbild plädiert. Ich halte ein solches Bundesprogramm für eine sinnvolle Idee. Damit erhalten junge Familien einen Anreiz in der Gemeinde zu bleiben und neue Familien ziehen in die bestehenden Orte statt in Siedlungsgebiete. So werden leerstehende Altbauten wieder genutzt und die Stadt- und Ortszentren wieder belebt. 
Die zweite zentrale Herausforderung unserer Zeit ist der Klimawandel. Auch in der Wohnungspolitik sind klimaverträgliche, ressourcenschonende und nachhaltige Antworten gefragt. In der vergangenen Legislaturperiode sind die umweltpolitischen Aspekte stärker in den Fokus gerückt. Umweltministerin Dr. Barbara Hendricks hatte die Ressortzusammenlegung des Bau- und Umweltbereichs genutzt, um das Thema Nachhaltigkeit in diesem Bereich gezielt voranzutreiben. Denn klar ist: Auch der Gebäudebereich muss einen Beitrag zu den Klimaschutzzielen leisten. Das Augenmerk sollte dabei immer auf Sozialverträglichkeit und Wirtschaftlichkeit liegen. Beides sind wichtige Voraussetzungen, damit aus nachhaltigen Ansätzen auch erfolgreiche Politik wird. Denn Nachhaltigkeit darf kein Luxus sein, den sich nur wenige leisten können. Nachhaltige Politik muss die gesamte Gesellschaft im Blick haben und kann nur gelingen, wenn die sozialen Fragen mitgedacht werden. Dies war auch für das „Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen“ maßgebend, als 2017 eine Innovationspartnerschaft mit den wohnwirtschaftlichen Verbänden initiiert wurde. Bauministerium und Verbände haben hier die gemeinsame Verantwortung für den Klimaschutz und die Verringerung der CO2-Emissionen bekräftigt. 
Wir werden noch in diesem Jahr ein Klimaschutzgesetz vorbereiten und 2019 verabschieden. Damit werden erstmals rechtlich verbindliche Sektorenziele verabschiedet – auch für den Gebäudebereich. Die notwendigen Instrumente, um diese Ziele zu erreichen haben wir im Koalitionsvertrag umrissen. Der Koalitionsvertrag sieht eine weitere Verbesserung der Förderinstrumente und der Energieberatung vor. Dafür muss die Förderung der energetischen Gebäudesanierung fortgeführt werden. Gleichzeitig müssen wir die Energieeffizienz und den Einsatz erneuerbarer Energien im Gebäudebereich weiter voranbringen. Auch hier sind mutige Ideen gefragt – eine Fokussierung auf die Gebäudehülle und immer dickere Dämmungen greift zu kurz. Zielführender sind Quartiersansätze und die Verwendung nachhaltiger Materialien. Ein weiterer wichtiger Baustein ist die Entbürokratisierung. Wir wollen das Ordnungsrecht vereinfacht und bestehende Regelungen in einem modernen Gebäudeenergiegesetz zusammenführen. Dieser Ausblick zeigt, dass der Koalitionsvertrag an die Erfolge der vergangenen Legislaturperiode anknüpft. Der Vertrag beschreibt konkrete Maßnahmen für die drängenden Aufgaben in der Wohnungspolitik. Vor dem Hintergrund der gesellschaftlichen Herausforderungen unserer Zeit hilft er uns angemessene Antworten auf die soziale Frage des 21. Jahrhunderts zu finden.